2026年以來，國內公募REITs各細分板塊走勢分化，其中倉儲物流REITs歷經行業供需調整、週期磨底，市場格局有望迎來轉折物流。目前全市場已上市11只倉儲物流REITs產品，依託底層資產的剛需屬性，行業逐步走出調整週期，呈現供需最佳化、出租率回升、租金修復的向好態勢。其中，上交所“首發+擴募”雙首批產品中金普洛斯REIT，行業板塊估值經調整後底部特徵逐步顯現、基本面修復回暖、行業中長期具備一定增長空間。 行業週期逐步築底，倉儲物流基本面有望迎來修復 經過近年市場調整與存量最佳化，倉儲物流行業核心矛盾大幅改善，進入“供給收縮—需求回暖—出租率修復—租金回升”的正向迴圈，行業發展從增量擴張轉向存量提質。 供需端資料逐步向好，根據普洛斯監測的全國49個主要城市市場資料顯示，2025年倉儲物流市場新增供給1400萬平方米，而市場淨吸納量同比增長23%至1600萬平方米，增量供給持續收窄。供需關係的最佳化帶動運營端指標修復，2025年末核心城市高標倉平均出租率回升至83%，核心樞紐城市空置率持續下降，租金逐步企穩。 2026年一季度宏觀及物流資料，進一步為倉儲物流賽道復甦提供支撐。一季度國內GDP增速5.0%，內需對經濟增長貢獻率達84.7%，國內消費復甦持續帶動倉儲週轉需求；中國物流與採購聯合會資料顯示，3月物流業景氣指數環比提升2.7個百分點，物流行業整體景氣度持續上行。 值得關注的是，行業復甦具備紮實結構性增量，跨境電商、下沉市場快遞、新能源產業鏈、食品冷鏈、即時零售等成為核心需求增長點。據普洛斯監測的全國49個主要城市市場資料顯示，2025年跨境電商佈局從華南向華東、華北多區域擴散；快遞快運倉儲需求佔比由8%提升至17%，下沉市場佈局提速；新能源產業鏈倉儲需求佔比由6%升至12%，高階製造、生物醫藥等新經濟產業需求持續擴容，拓寬行業中長期成長空間。 中金普洛斯REIT穩定運營，高比例收益分配持續回饋投資者 倉儲物流行業經營環境逐步修復背景下，中金普洛斯REIT持有多處優質倉儲資產，輔以精細化運營管理。 資產佈局層面，中金普洛斯REIT持有10個倉儲物流園區，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區、環渤海、成渝五大核心經濟圈七大物流樞紐，總建築面積近116萬平方米，是當前市場中資產數量最多、規模最大、區域覆蓋最廣的倉儲物流REITs。超三分之二的資產佈局於一線城市及周邊核心優勢區域，為資產的運營形成有效支撐。 業績層面，中金普洛斯REIT持續保持平穩經營與高比例收益分配，投資配置優勢持續凸顯。2026年一季度，中金普洛斯REIT底層專案公司實現租金及物業管理服務費收入約9705.04萬元，剔除公允價值變動損益影響後的EBITDA利潤率為64.53%。截至一季度末，其10個物流園整體簽約出租率約88.19%，環比保持平穩，服務約86家租戶。整體運營基本面保持良好。自2021年上市以來，中金普洛斯REIT已完成15次現金分紅，累計分紅金額達14.61億元，分派水平位居倉儲物流REITs前列。2023至2025年，產品年末市值口徑分派率連續三年超過5%。在當前低利率市場環境下，對比十年期國債、銀行理財等傳統固收品類，中金普洛斯REIT持續、穩定的高比例收益分配，為長期配置型資金提供優質投資選擇。 倉儲物流REITs行業修復，配置價值可關注 回顧近三年市場執行，倉儲物流REITs整體處在行業供需調整階段，市場投資偏好偏向防禦屬性，出租率、分紅持續性等安全邊際指標成為投資者主要考量因素。伴隨行業供需關係逐步改善、基本面邊際修復，市場對資產成長潛力與估值修復空間的關注度持續提升。中金普洛斯REIT以分紅現金流相對穩定、租戶結構分散、資產區位優質和運營管理體系成熟的特點，在行業修復階段，專案具備穩健運營基礎，同時存在業績改善空間。 中長期維度看，倉儲物流賽道成長邏輯仍具備支撐，行業復甦程序或持續推進。運營層面，頭部運營管理機構將持續挖掘生物醫藥、冷鏈、高階製造、即時零售等細分賽道增量需求，依託園區改造升級、精細化運營等方式穩步提升資產收益水平；REITs擴容層面，優質倉儲物流REITs有望依託擴募機制，持續佈局核心區位優質倉儲資產，增厚資產規模與長期增長基礎。 整體而言，行業供需格局最佳化、基本面底部修復的大背景下，倉儲物流REITs板塊估值有望迎來修復。（CIS）
2026年以來，國內公募REITs各細分板塊走勢分化，其中倉儲物流REITs歷經行業供需調整、週期磨底，市場格局有望迎來轉折物流。目前全市場已上市11只倉儲物流REITs產品，依託底層資產的剛需屬性，行業逐步走出調整週期，呈現供需最佳化、出租率回升、租金修復的向好態勢。其中，上交所“首發+擴募”雙首批產品中金普洛斯REIT，行業板塊估值經調整後底部特徵逐步顯現、基本面修復回暖、行業中長期具備一定增長空間。
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行業週期逐步築底物流，倉儲物流基本面有望迎來修復
經過近年市場調整與存量最佳化，倉儲物流行業核心矛盾大幅改善，進入“供給收縮—需求回暖—出租率修復—租金回升”的正向迴圈，行業發展從增量擴張轉向存量提質物流。
供需端資料逐步向好，根據普洛斯監測的全國49個主要城市市場資料顯示，2025年倉儲物流市場新增供給1400萬平方米，而市場淨吸納量同比增長23%至1600萬平方米，增量供給持續收窄物流。供需關係的最佳化帶動運營端指標修復，2025年末核心城市高標倉平均出租率回升至83%，核心樞紐城市空置率持續下降，租金逐步企穩。
2026年一季度宏觀及物流資料，進一步為倉儲物流賽道復甦提供支撐物流。一季度國內GDP增速5.0%，內需對經濟增長貢獻率達84.7%，國內消費復甦持續帶動倉儲週轉需求；中國物流與採購聯合會資料顯示，3月物流業景氣指數環比提升2.7個百分點，物流行業整體景氣度持續上行。
值得關注的是，行業復甦具備紮實結構性增量，跨境電商、下沉市場快遞、新能源產業鏈、食品冷鏈、即時零售等成為核心需求增長點物流。據普洛斯監測的全國49個主要城市市場資料顯示，2025年跨境電商佈局從華南向華東、華北多區域擴散；快遞快運倉儲需求佔比由8%提升至17%，下沉市場佈局提速；新能源產業鏈倉儲需求佔比由6%升至12%，高階製造、生物醫藥等新經濟產業需求持續擴容，拓寬行業中長期成長空間。
中金普洛斯REIT穩定運營物流，高比例收益分配持續回饋投資者
倉儲物流行業經營環境逐步修復背景下，中金普洛斯REIT持有多處優質倉儲資產，輔以精細化運營管理物流。
資產佈局層面，中金普洛斯REIT持有10個倉儲物流園區，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區、環渤海、成渝五大核心經濟圈七大物流樞紐，總建築面積近116萬平方米，是當前市場中資產數量最多、規模最大、區域覆蓋最廣的倉儲物流REITs物流。超三分之二的資產佈局於一線城市及周邊核心優勢區域，為資產的運營形成有效支撐。
業績層面，中金普洛斯REIT持續保持平穩經營與高比例收益分配，投資配置優勢持續凸顯物流。2026年一季度，中金普洛斯REIT底層專案公司實現租金及物業管理服務費收入約9705.04萬元，剔除公允價值變動損益影響後的EBITDA利潤率為64.53%。截至一季度末，其10個物流園整體簽約出租率約88.19%，環比保持平穩，服務約86家租戶。整體運營基本面保持良好。自2021年上市以來，中金普洛斯REIT已完成15次現金分紅，累計分紅金額達14.61億元，分派水平位居倉儲物流REITs前列。2023至2025年，產品年末市值口徑分派率連續三年超過5%。在當前低利率市場環境下，對比十年期國債、銀行理財等傳統固收品類，中金普洛斯REIT持續、穩定的高比例收益分配，為長期配置型資金提供優質投資選擇。
倉儲物流REITs行業修復物流，配置價值可關注
回顧近三年市場執行，倉儲物流REITs整體處在行業供需調整階段，市場投資偏好偏向防禦屬性，出租率、分紅持續性等安全邊際指標成為投資者主要考量因素物流。伴隨行業供需關係逐步改善、基本面邊際修復，市場對資產成長潛力與估值修復空間的關注度持續提升。中金普洛斯REIT以分紅現金流相對穩定、租戶結構分散、資產區位優質和運營管理體系成熟的特點，在行業修復階段，專案具備穩健運營基礎，同時存在業績改善空間。
中長期維度看，倉儲物流賽道成長邏輯仍具備支撐，行業復甦程序或持續推進物流。運營層面，頭部運營管理機構將持續挖掘生物醫藥、冷鏈、高階製造、即時零售等細分賽道增量需求，依託園區改造升級、精細化運營等方式穩步提升資產收益水平；REITs擴容層面，優質倉儲物流REITs有望依託擴募機制，持續佈局核心區位優質倉儲資產，增厚資產規模與長期增長基礎。
整體而言，行業供需格局最佳化、基本面底部修復的大背景下，倉儲物流REITs板塊估值有望迎來修復物流。（CIS）
