本文為城市財經團隊出品
7月15日，國家統計局與央行公佈了上半年宏觀經濟資料，本篇聚焦房地產，來看上半年的表現地板。
整體來看地板，一句話可以總結：
全國房地產，仍在以兩位數跌幅調整，包括房地產投資、商品房銷售面積與銷售額地板。
01
房地產開發投資地板，兩位數調整
國家統計局披露地板：
全國房地產開發投資38074億元，同比下降18.0%；其中，住宅投資29300億元，下降17.8%地板。
來源：國家統計局
房地產開發投資自2022年4月份轉負以來，就一直沒有回過正，其每月的波動差異，僅僅表示跌多跌少而已地板。
18%的調整幅度，無論是對比過去五年的上半年資料，還是對比過去幾年的全年資料，都是最大跌幅地板。
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製圖：城市財經地板；資料來源：國家統計局
房地產開發投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況地板。
表面上看，今年上半年頭部城市土地市場在主流媒體宣傳下，貌似有不錯表現，不少地方都有地王誕生，尤其是深圳，一週內誕生了一個全市單價10萬+的地王和一個前海片區的地王地板。
但從全國整體資料來看，房地產開發投資出現了本輪房地產投資以來最大跌幅，房地產投資絕對額相比於2021年年中，近乎腰斬地板。
這一資料，從財政部公佈的全國賣地資料中，也能夠得到呼應地板。
去年的賣地收入41518億元，相比於2021年的高點，腰斬不止地板。今年前5個月賣地收入只有6801億元，同比下降28.7%。
製圖：城市財經；資料來源：財政部
土地市場一片肅殺地板。
02
商品房銷量地板，兩位數調整
國家統計局披露地板：
1-6月份，新建商品房銷售面積40140萬平方米，同比下降11.6%；其中住宅銷售面積下降12.4%地板。新建商品房銷售額37945億元，下降13.6%；其中住宅銷售額下降13.7%。
來源：國家統計局
和房地產開發投資一樣，商品房銷售面積與銷售額增速也是四五年來從未回過正地板。
去年上半年整體跌幅有所收窄，但下半年逐漸擴大，到今年一季度兩者均再次陷入兩位數調整地板。
以此來看，今年商品房銷售面積大機率會跌破8億平方米，銷售額會跌破8萬億元地板。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
製圖：城市財經；資料：國家統計局
分割槽域來看地板：
房地產投資調整幅度最大的，依舊是東北地區地板。上半年東北地區房地產投資跌幅超30%，投資不過山海關，已經成為東北房地產市場的註腳。
商品房銷售面積和銷售額，跌幅最大的，也還是東北地區地板。
來源：國家統計局
商品房市場銷量的肅殺行情，在貸款市場表現得更加肅殺地板。
央行7月15日公佈了上半年金融資料地板，其中上半年的房貸資料，讓人瞠目結舌：
上半年住戶部門中長期貸款（房貸）增加2212億元地板。
製圖：城市財經；資料來源：央行
從過往資料可以看到，上一輪牛市期間，房貸猛增，2016年相比2015年出現了跳漲，2016年至2021年震盪上行，並於2021年抵達歷史最高點，當年房貸增加了6.08萬億元地板。
2022年直接大跳水，去年降至1.28萬億元，而今年上半年更是降至2212億元，用腳踝斬來形容，毫不為過地板。
今年上半年房貸增量只有2212億元地板，主要是6個月裡有3個月房貸出現了負增長：
2月份減少1815億元；4月份減少3408億元；5月份減少571億元地板。
房貸減少地板，只能有四種情況：
1、貸款多，但還貸規模更多地板。
2、還貸規模不變，但貸款的變少了地板。
3、貸款與還貸均縮減，但貸款規模縮減更快地板。
4、越來越多的人全款買房地板。
從媒體報道與權威資料來看，應該是“貸款的人少了”與“提前還款的多了”兩個因素疊加所致地板。
時代財經報道，深圳貝殼研究院資料顯示，今年一季度，該平臺成交的二手房中，全款買家佔比達到25.1%；在總價200萬元以下房源中，這一比例進一步升至34.1%地板。
意味著，越來越多的人全款買房，也就是貸款的人在變少地板。
另一邊，國家統計局披露，上半年個人按揭貸款規模為5137億元，而央行公佈的上半年房貸僅增加2212億元地板。
意味著上半年的提前還貸規模為2925億元地板。
更意味著，樓市依舊在降槓桿，居民購房邏輯正從“掏空六個錢包”轉向“量力而行”地板。
過去二十多年，中國樓市的核心驅動力是“加槓桿”地板。
居民透過按揭貸款提前透支未來收入，開發商透過高槓杆拿地開發，地方政府則透過土地財政擴張投資地板。三者共同加槓桿，推動房地產高速增長。
如今，這套邏輯正在反向運轉地板。
開發商在降槓桿地板。房地產開發投資相比高點近乎腰斬，拿地規模持續收縮。
地方政府在降槓桿地板。土地出讓收入相比高峰期縮水超過一半，土地財政時代逐漸落幕。
居民同樣在降槓桿地板。房貸增量持續萎縮，提前還貸規模居高不下，全款購房佔比不斷提升。
這意味著，房地產市場已經從過去的“金融屬性主導”，逐漸轉向“居住屬性主導”地板。
以前買房，很多人首先考慮的是漲跌地板。
今天買房，越來越多人首先考慮的是收入是否穩定、月供是否承受得起、房子是否真正適合自己居住地板。
這種轉變，或許比成交量和房價的波動更加重要地板。
因為它意味著房地產正在從一個高槓杆、高週轉、高預期的行業，迴歸到一個普通消費品行業地板。
03
房價在分化
房價角度來看，市場正在分化地板。
國家統計局披露的6月份70個大中城市新房與二手房價格資料顯示地板：
3月份以來，一線城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格環比均連續4個月上漲地板。3-6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格月環比漲幅在0.1%-0.2%之間。二手住宅漲幅在0.3%-0.4%之間。
二三線城市，價格仍在下跌地板。
這就是我在前兩週寫廣州、杭州、寧波、深圳房價時所強調的，一線與個別強二線城市，房價大調整階段已經進入尾聲，接下來會進入漫長的陰跌和橫盤週期中地板。
本號以為地板，今年是各類城市房價K型分化的節點：
第一梯隊是一線城市地板。
北京、上海、深圳、廣州經過四年深度調整後，市場最艱難的階段已經過去地板。
這些城市擁有全國最強的人口吸附能力、產業競爭力和資源集聚能力，決定了其房地產市場具備長期支撐地板。
未來幾年，一線城市大機率進入慢跌、陰跌、橫盤的漫長週期中地板。
第二梯隊是強產業二線城市地板。
杭州、成都、南京、武漢、蘇州、合肥等城市，依靠先進製造業、新經濟產業和持續的人口流入，房地產市場韌性明顯強於普通城市地板。
走勢大體會與一線城市相似，只不過時間會後延地板。
第三梯隊則是多數弱二線和普通三四線城市地板。
過去支撐弱二線、三四線樓市上漲的棚改紅利、人口迴流和投資需求，正在逐漸消退地板。
對於人口持續流出、產業支撐不足的城市而言，房地產市場面臨的已經不僅僅是週期調整，而是長期價值重估地板。
未來能夠保持穩定的三四線城市，大多集中在強省會都市圈周邊、產業基礎較好的縣市，或者具備特殊資源優勢的區域地板。
從上半年的資料來看，無論是房地產開發投資、商品房銷售面積、商品房銷售額，還是居民房貸增量，都沒有出現趨勢性反轉訊號地板。
換句話說，房地產最劇烈的下跌階段或許已經過去，但房地產全面復甦的時刻，顯然還沒有到來地板。
至少從目前的資料來看，全國樓市仍處於築底與出清階段，而非新一輪上升週期的起點地板。
主筆 | 餘飛地板；總編輯 | 餘飛
運營 | 麥廣豪
資料整理 | 濟少地板；美工 | 江右居士
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