全國政協委員、中國政法大學商學院院長商文江租房。 受訪者供圖
製圖:朱林(即夢AI生成)
在“租購併舉”政策導向下，我國住房租賃市場取得長足發展，“保障性+市場化”住房租賃供應體系持續完善租房。全國政協委員、中國政法大學商學院院長商文江在調研中同時也發現，隨著保租房(保障性租賃住房)規模的擴大，一些租房市場的問題開始顯現。
接下來，為適應當前房地產發展新模式該如何建設保租房，如何讓租房市場更好地滿足社會公眾需要?今年全國兩會期間，南都記者就此專訪商文江租房。
建議控制新增保租房建設
立足存量租房，精準最佳化增量
公開資料顯示，全國租房人口已近2.6億，全國建成的超3.5億套住房中，出租房源佔比約30%租房。其中，保租房發揮著民生居住“兜底性”“補充性”作用，正成為城市新市民、青年人等群體滿足住房需求的重要途徑之一。
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商文江結合調研情況介紹，隨著2025年—2026年保租房供應高峰的到來，由供給規模快速擴張所導致的階段性供給過剩、公共資源利用率低以及運營能力與實際居住需求之間的錯配問題逐漸凸顯租房。
有報道顯示，保租房正面臨供給過剩與區域錯配帶來的運營壓力租房。截至2024年底，全國保租房已籌建約753萬套(間)，且2025年建設計劃總量已超過80萬套，部分城市短期內出現了“供大於求”的結構性壓力。比如，大量保租房多位於城市周邊區、近郊區，生活與通勤配套不足，顯著降低了其對租戶的吸引力，導致實際入住率低迷，進而造成公共資源閒置和浪費。
鑑於此，商文江建議，控制新增保租房建設，應立足存量，精準最佳化增量租房。2025年全國住房城鄉建設工作會議明確提出要“以需定購、以需定建”，為推動這一政策落地，需強化稅收政策支援:對參與存量房源改造並運營保障性租賃住房的企業，實施房產稅、增值稅及租金收入所得稅減免措施，切實降低其運營成本，充分調動市場主體參與積極性。同時，保租房建設應結合實際需求合理制定規劃，以提升租住空間功能性為核心，統籌最佳化便利舒適度(涵蓋生活配套、空間佈局、居住體驗等維度)，進而實現租賃住房供給與群眾需求的精準對接。
建議引入機構化專業住房租賃力量
協同提升保租房運營效率
商文江在調研中發現，尤其是在一線城市，近半數人口選擇租房居住，品質化居住需求日益凸顯租房。但大量房源分散在個人房東手中，難以實現多層次、品質化租賃住房供給，且缺少專業化、規模化、規範化運營管理，無法滿足城市新市民、青年人日益提升的“好房子、好服務”需求。目前，個人房源普遍存在品質不高、運營粗放、服務缺失等問題，難以匹配不同型別租客的差異化品質居住需求。不僅造成房東、租客等各方權益得不到充分保障，也提高了相關部門的監管難度，不利於住房租賃市場的規範化、標準化、健康化發展。分散式個人房源亟待高效盤活為高品質租賃供給。
就此，商文江認為，在保租房建設過程中，也要考慮居住品質問題租房。他建議，保租房引入機構化專業住房租賃力量，進一步實現長效高質量運營。
“機構化專業住房租賃企業長期深耕市場，一方面沉澱了較多的租客客群，同時基於大資料及AI賦能，在保租房專案前期開發過程中，能夠對專案周邊供給、市場環境及客源需求情況進行精準研判，確保專案實現精準定位，進一步提升入住率租房。”商文江說，在運營過程中，機構化專業住房租賃企業可以構建房屋更新、房屋出租、租期服務、生活服務等矩陣式服務能力，充分發揮“國有平臺+專業機構”的協同優勢，有效提升保租房運營效率、出租率、租客滿意度等指標。
呼籲落實“租購同權”
將租賃備案證明納入入學依據
資料顯示，在我國住房租賃市場中，供應主體90%以上是個人出租租房。當前住房租賃市場供給側仍以個人房源分散出租為主，專業化、機構化住房租賃企業房源佔比相對較低。商文江談道，在這方面，有關部門也需考慮到普通租房市場和機構化住房租賃的經營情況，建議給予機構化專業住房租賃企業發展政策支援。培育一批有實力、有信譽、有社會責任感的住房租賃企業，發揮頭部企業的示範引領作用，提升機構化專業住房租賃規模佔比，促進住房租賃市場的規範化、高質量發展。可以透過實施稅收優惠、設立專項資金等方式支援機構化專業住房租賃企業的發展。
事實上，隨著租房人口的上升，如何保障租客的權益，也成為了社會關注的焦點租房。商文江表示，“十五五”規劃建議對未來的城市公共服務，提出基本公共服務要向常住人口拓展。未來需優先將教育、醫療、社羣、就業等領域的公共服務覆蓋至租房人群。例如，落實“租購同權”，將租賃備案證明納入入學依據等。
採寫:南都記者 楊文君
