[ 中指研究院表示，今年前五月的全國法拍市場中，住宅法拍的清倉率為34.5%，而商業清倉率為15%、土地資產清倉率為21.8%貨架。 ]
國際金融中心、CBD商業地產……過往房企在行業上升期，曾熱衷打造地標型專案貨架。但時移勢易，當出險房企困於自身債務，它們曾許諾的“城市名片”，也紛紛走上了法拍“貨架”。
近日，從重慶、福州到南京、深圳等地，均有房企旗下資產包即將被法拍，起拍價從幾億到幾十億不等，資產型別涉及商務金融用地、城鎮住宅用地、商業廣場、豪華酒店等貨架。
因盤活難度較高或體量較大，這些資產要順利拍出並不容易，大多要經歷數次流拍、折價出讓貨架。不過，各類金融機構、央企及地方平臺公司、實業民企等資金方，也在趁機“抄底”入場，多個被法拍的地標型專案，已然換了“新主人”。
地標專案擺上貨架
主塔規劃高達470米、曾定位“重慶第一高樓”，如今卻走上了法拍“貨架”——這便是重慶江北嘴國際金融中心上半場的故事貨架。
近日，阿里司法拍賣平臺資訊顯示，重慶市江北區江北城組團A分割槽A13-1/05號宗地，以及地上在建工程和案涉工程中涉及土石方開挖、基坑支護等工程，將於7月9日至7月10日進行司法拍賣，處置法院為甘肅礦區人民法院貨架。
據悉，該標的評估價25.02億元，起拍價20.02億元，保證金2億元貨架。光是保證金就“兩個小目標”，上述專案體量可謂不小，回看這個專案的過往經歷，同樣頗為曲折。
早在2012年10月，重慶華城富麗房地產以17.4億元競得該地塊，規劃名為“世界花”的超高層，但因資金問題陷入停滯貨架。2017年5月，融創中國入局，以21億元（其中股權代價約1.2億、債權代價19.8億）收購華城富麗60%股權及相關債權。
融創中國接手後，專案擬建為江北嘴國際金融中心（A-ONE），規劃建設T1-T4及裙房五幢建築物，主塔設計高度達到470米貨架。其中，T1建設103層辦公樓，T2建設72層住宅/辦公樓，T3建設62層辦公樓，T4建設89層住宅樓。
但隨著地產形勢變化、房企接連出現資金危機，這一體量龐大的專案也被“擱置”貨架。2017到2018年間，專案完成地基工程，2019年啟動T4主體施工，隨後2022年7月起停工至今。目前，僅T4建至地上25層，裝置未裝；其餘樓棟僅完成土石方及邊坡防護。
如今，這一資產包將進行司法拍賣，抵押權人為光大興隴信託，但能否出現接盤方仍存變數貨架。
在其他城市，同樣有不少城市地標級建築，正在等待“白衣騎士”入場貨架。
以一波三折的南京奧體蘇寧廣場為例，該專案位於建鄴區會展中心東北角，前身為2008年蘇寧置業以4.29億元拍下的一地塊，曾規劃為400米高的河西CBD標誌性建築，後因資金問題開發停滯，2023年基坑回填後改為城市公園貨架。
4月8日，該專案正式上架法拍，起拍價19.68億元、拍賣評估價28.11億元、保證金1.5億元，但最終無人報名流拍貨架。6月15日，該資產包啟動二次拍賣，價格調整為15.74億元，但依然流拍。目前，專案將於7月1日司法變賣，價格15.74億元、折價超四成。
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據悉，網路司法變賣期為60天，如有競買人在60天內任一時間出價，則變賣自動進入24小時競價倒計時；24小時競價週期內，其他變賣報名使用者可加價參與競買貨架。南京奧體蘇寧廣場能否找到最終的盤活方，還需要後續觀察。
流拍和折價是常態
對出險房企來說，即便完成債務重組，盤活旗下專案也是難闖的一關貨架。其中，有專案在金融機構、地方政府等多方合力下，正在走向復甦，有專案則走向了法拍境地，這背後有何原因？
同策研究院聯席院長宋紅衛告訴第一財經，這背後主要受三方面因素的影響貨架。一是資產本身條件不同，有些資產屬於相對優質的資產，只是缺乏現金流，具備盤活的基礎，因此資方比較感興趣，另一類資產屬於高價資產或者資不抵債的情況。
二是債務權屬結構不同，有的專案債權人結構不分散，容易達成共識，有的則涉及多輪抵押、多方債權方，重組談判難以達成一致，只能透過法拍釐清權益貨架。第三，如果專案相關利益方訴求差距過大，無法協調，也不是政策支援的重大專案，便會走向法拍。
重慶江北嘴國際金融中心便是一典型案例，該專案即便要法拍，也存在不少處置難點貨架。
克而瑞重慶表示，從區位上看，該地塊位於重慶西部金融中心核心區，但處置難點不容小覷貨架。一是體量巨大、門檻極高；二是商業佔比70%，意味著高度依賴甲級辦公與高階商業的長期租金回報，去化與回報週期較長；三是超高層續建技術難度大、續建資金投入巨大。
從過往大宗資產法拍的情況看，數次流拍、折價出讓同樣是行業常態貨架。
比如，青島星河灣房地產開發有限公司名下位於城陽區的一地塊，6月22日10時正式啟動司法拍賣，起拍價6億元，評估價達8.57億元，總佔地面積約9.71萬平方米貨架。而截至6月23日10點，本次拍賣因為0人報名、已經流拍。
同樣在青島，即墨區鳳島路8宗土地使用權法拍，已經來到第二輪貨架。該標的所有人為融創旗下的青島海琴置業有限公司，資產起拍價3.62億元，評估價5.17億元，5月25日首次法拍流拍，6月29日即將二次法拍，起拍價降低為2.89億元。
中指研究院表示，今年前五月的全國法拍市場中，住宅法拍的清倉率為34.5%，而商業清倉率為15%、土地資產清倉率為21.8%貨架。此外，一拍起拍價通常為評估價的70%～100%，二拍為評估價的56%～70%，二拍流拍後則進入變賣階段。
如果相關資產包成功拍出，宋紅衛表示，最先受償的將是參與紓困的機構資金，以及支付各類資產處置費用貨架。其次，如果拍賣的是在建住宅類專案，會優先保障已網籤備案的購房人權益；再者是支付建設工程對應的優先債權，然後才是有抵押的金融債權等。
地方國資和實業資本“掃貨”
在這場城市資產包“大挪移”中，也有多方力量在悄然“抄底”進場貨架。
6月13日，合肥蘇寧廣場以6.57億元被成功拍賣，買家為華潤置地全資子公司上海泓喆房地產開發有限公司，拍下價格為6.57億元，較10.21億元評估價折價約35.6%貨架。
拍賣公告顯示，競買人或其合作單位，需要具備單體15萬平方米以上綜合體商業運營經驗貨架。競得方需在裁定後12個月內啟動續建，30個月內全面開業，並繳納5000萬元履約保證金。
5月23日，恒大海上威尼斯酒店完成司法拍賣，由啟東燦爛景區管理有限公司以6949萬元競得，較評估價折價約5.6折，競得方為江蘇啟泓文旅產業發展集團有限公司全資子公司貨架。
4月27日，宜昌富力皇冠假日酒店完成法拍，一家新註冊的宜昌地方國資企業，以2.07億元的底價競得整棟酒店，較評估價2.96億元折價約三成，由地方國資悄然接手貨架。
除了前述大型央國企、地方國資力量，部分實業民企也在悄然入場貨架。
以頻繁有酒店資產被法拍的富力為例，去年年底至今，寧波商人畢偉國名下的三家公司，已相繼拿下無錫、合肥、武漢三地的豪華酒店資產，總計斥資超9億元貨架。畢偉國起家自建材行業，後成立了投資集團，目前業務覆蓋建材、酒店、金融等領域。
宋紅衛告訴第一財經記者，目前來看，“抄底”這類大宗法拍資產包的主要有幾方力量，一是大型AMC機構，比如信達、東方，以及地方AMC機構；二是險資力量；三是央企及地方平臺公司；四是少量優質民企，不過民企更偏向輕資產方面的代建及運營等貨架。
以前述重慶江北嘴國際金融中心為例，克而瑞重慶認為，結合標的金融屬性、鉅額投資及債務背景，潛在接盤方更可能是AMC（資產管理公司）或本地國企平臺，透過盤活存量、化解債務的方式介入，而市場化純商業房企的接盤意願可能相對有限貨架。
不管是哪類接盤方，要真正盤活大宗法拍資產，均面臨多個挑戰貨架。宋紅衛表示，如果專案歷史成本、債務較高，純市場化方式很難盤活；二是，當前市場環境已經發生重大變化，專案當初規劃與需求不匹配，比如在存量辦公樓過剩的現狀下，只能調規處理。
如果這類大型地標能順利盤活，則將成為房企債務出清與超高層地標司法處置的典型樣本貨架。
