文 | 空間秘探租房，作 | 秦敏慧
文 | 空間秘探租房，作 | 秦敏慧
最近，租賃市場又放大招，西安市住建局宣佈：外來務工人員可享受10%—50%的保租房租金優惠，相當於部分房源能直接打對摺租房。而從開年以來，西安已公佈了近4000套保租房房源。近4000套優惠的保租房，對畢業生來說，是政策紅利。對於長租公寓運營商來說，卻帶來了租金壓力，甚至有運營商抱怨，國家帶頭降價，不是在幫倒忙嗎？一邊降價優惠，一邊漲價承壓，租賃市場已然來到了深度洗牌期……
5折降價保租房成首選
3月，伴隨求職季、開學季的到來，西安高新大學城附近租賃市場需求高漲租房。由於大學城處於城市西部拓展區域，介於城市核心區與外圍生態區之間的邊緣地帶，配套成熟的核心區域房源有限，周邊租賃市場房源緊俏。
即將畢業的大學生小M租房，正好趕上了西安市住建局保租房的申請期，並滿足了以下三項申請條件：
一是，年滿18週歲，能夠獨立進行民事行為，承擔相應法律責任租房。
二是，申請專案所在轄區範圍內無自有住房租房。自有住房包括商品住房、私有住房、公有住房、房改房、拆遷安置房等實際擁有房屋所有權的住房。
三是，在本市未享受保租房、人才安居房及低收入家庭租金補貼等政策性住房保障，或當前已退出以上保障租房。保租房包括公共租賃住房（含廉租住房）、共有產權住房、經濟適用住房、限價商品住房。
小M表示，自己申請的是高新區韋鬥路以南、緯二十路以北的星雅居，與西安高新區大學城相距10-12公里，出行便利租房。同時，房間配備空調、熱水器、洗衣機、冰箱及全套傢俱，可實現拎包入住。
更具吸引力的是星雅居的價格租房。小M傾向於獨居，選擇了一居室（約44-48平方米），憑申請資格可享受10%—50%的租金優惠，月租金低至1100-1400元。
反觀同樣位於西安高新區的萬科泊寓高新旗艦店，26平方米的一居室月租約1306.5元，面積比星雅居小近一半租房。即便是該店最大的Loft戶型，也僅36平方米，月租卻已攀升至2000元左右。
同樣擁有房企基因的柚米寓，月租高於泊寓租房。西安高新南柚米寓30平方米左右戶型月租1723元，更寬敞的一居室逼近2000元，一室一廳達2200元。與泊寓相比，柚米寓更聚焦有做飯需求的租住客群，在產品定位上形成差異化。
房企出身的泊寓雖為市場化運營，但價格與保租房拉開的差距不明顯；而深耕公寓運營的魔方，價格則明顯更高租房。以魔方公寓西安高新店為例，僅有一居室與一室一廳兩種房型，面積均約40平方米，月租均在2200元以上。與面積相近的星雅居保租房（1100-1400元）相比，租金幾乎翻倍。
不過難以忽視的是，市場化公寓公區設施更加完善，健身房、共享廚房、休閒區、桌球區、閱讀區已成為標配，還設有籃球場、路演大廳、咖啡廳等特色空間租房。
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除保租房與長租公寓外，大學城附近還有不少二手房，但市場價格高低不一，受南北朝向、房屋新舊、戶型大小、裝修程度、配套設施等因素影響租房。2室1廳戶型偏多，月租通常在2400-3000元。租客需在眾多房源中篩選，並花精力尋找租友或磨合舍友。
不得不說，對於剛畢業的小M來說，星雅居的價效比拉滿，是處於同一片區租金最低的房源租房。相比之下，泊寓、柚米寓等房企系品牌月租1300-2200元，價格中等；魔方等專業化公寓月租2200元以上，與保租房價差最大，市場壓力最為突出。
19.9萬套入市租金持續降溫
西安高新區大學城僅僅只是保租房大量入市降價後呈現的一處縮影租房。進入2026年，保租房建設持續提速，各地多措並舉擴充房源儲備，租金進一步承壓。綜合核心城市的保租房佈局來看，主要呈現以下特點：
改造存量住宅資源
從上海市場來看，上海啟動收購二手房轉型保租房工作租房。2月2日，上海啟動收購二手房用於保租房工作，在浦東、靜安、徐匯三區先行試點，透過“收舊換新”政策、片區式收儲等方式，將存量二手房改造為保租房，增加小戶型房源供應。
由於試點的三個片區大部分處於上海老城區，因此中心城區小戶型房源佔比提升租房。收購轉型後的保租房能更精準匹配新市民、青年人才等群體的租賃需求，有效緩解核心區域小戶型房源短缺問題。
從杭州市場來看，杭州國企協同“收存轉保”租房。3月，杭州市安居寧巢投資有限公司（市屬住房專營國企，以下簡稱“安居寧巢”）簽下1374套存量安置房，合作方是杭州市錢江新城開發集團、杭州市城東新城建設投資有限公司（均為城市開發建設國企）。
本質上，這是國企協同盤活存量資產的新路徑：產權歸屬城市開發建設國企，運營交由市屬住房專營國企，透過合作將商品房轉化為保租房租房。
這不是安居寧巢首次嘗試“收存轉保”專案租房。今年1月安居寧巢旗下寧巢Ning+峰閣店落地，該專案為杭州市本級規模最大的“收存轉保”專案，提供1232套房源。再往前一個月，寧巢首個“收存轉保”專案——寧巢Ning+河語光年府店開業，開業當天簽約突破80%，之後僅用半個月出租率便實現100%。
上述兩種模式，都是透過改造存量住宅資產來增加保租房供應量，是補充城市中心區域保租房供應的有效方式租房。
增加大體量保租房社羣
如果說存量改造是在核心區域佈局保租房市場，那量大管飽的保租房社羣，或許成為該產品加速入市的快速途徑租房。
2月，西安安居集團推出的希望裡·灤溪專案供應了2524套保租房，覆蓋一居室至三居室戶型，以滿足青年群體和產業工人的住房需求租房。同月，重慶通江人才社羣啟動第二批房源申請，加推1064套精裝修住宅，涵蓋多種戶型，面積在30-100平方米之間。
春節後，全國最大保租房社羣——城投寬庭張江社羣二期正式落成租房。該專案隸屬上海城投“城投寬庭”品牌，二期供應3180套，加上一期4455套，總規模達7635套。資料顯示，一期投入運營以來，整體出租率已超過95%，伴隨二期戶型設計和配套最佳化後，預計出租率將會快速提升。
不難發現，規模化保租房社羣正展現出強勁的市場吸引力租房。憑藉集中式管理帶來的成本優勢與服務提質，以及持續的專案拓展，這類社羣已形成顯著的規模效應。
進軍城市外圍邊緣地帶
國家及地方政策明確鼓勵保租房建設向人口流入集中、產業配套需求高的區域傾斜，當然包括城市近郊外圍的產業園區、新興發展板塊等租房。
一般城市會優先考慮在產業園區、開發區等城市外圍區域佈局保租房專案，以服務產業工人、新就業人員等群體，如上海在浦東張江、安亭等產業園區周邊，杭州在臨安、富陽等新興工業區，均新增大量保租房專案，方便租客通勤租房。
除此之外，在城市規劃的新城區域或城市更新片區，保租房作為配套住房也會同步佈局，如上海五大新城、杭州錢塘區等，將保租房納入整體規劃，形成居住+產業+服務的綜合社羣，提升區域吸引力租房。
可以說，保租房向城市外圍佈局是核心城市在土地資源緊張、中心區建設成本高背景下的一種策略選擇，旨在利用外圍閒置土地降低建設成本，同時滿足新市民、青年人的住房需求租房。
資料顯示，2026年核心15城新增保租房規模約19.9萬套租房。在改造存量住宅資源、增加大體量社羣、拓建外圍閒置土地的背景下，供應持續放量，租賃市場競爭必然會愈加激烈。
打“價格戰”怎麼防租房？
當然，除了保租房加速擴張，促使租金下降，各城市也頒佈不少政策主動減免租金租房。
珠海萬山海洋開發區東澳島南沙灣片區的保租房按70%收取租金；珠海金灣區魚月村為民中心保租房租金從90%調整到70%；杭州西湖區西投·西悅公寓針對人才推出專項租賃政策；上海嘉定區雨宸公寓開業首月推出減免800元租金的優惠租房，部分特價房月租金低於2000元；深圳光明區保租房專案長期按市場價6折執行……
另一邊，市場化長租公寓卻陷入“不敢漲租”的困境租房。不同於保租房的成本優勢和政策使命，市場化公寓租金遵循純粹的市場邏輯。然而經濟下行、供給過剩、租金遞增效應乏力等多重因素疊加，導致租金難以上漲。
自2026年開年以來租房，政府帶頭下調保租房租金，這場“價格戰”讓同處一個市場的長租公寓如何應對？
長租公寓與保租房“兩頭顧”
雖然保租房與長租公寓在目標人群上會有重疊，但本身兩種產品並非處於對立狀態租房。自2021年，國務院頒佈發展保租房的檔案之後，近幾年不少市場化長租公寓在符合條件的情況下，主動申請納保。一年後，各地保租房政策細化加之公募REITs的推進，市場化長租公寓納保現象顯著，一躍成為行業趨勢。
據公開資料，截至2025年12月31日，萬科泊寓在全國運營管理房源26.9萬間，其中累計納保房源超13.3萬間，佔總量的一半，納保房源數位於行業第一租房。其次是位居第二的龍湖冠寓，全國累計納保房源超7萬間。
值得注意的是，在長租公寓納保大軍中，房企系的長租公寓品牌（如萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢等）納保數量相對較多租房。這類房企的長租公寓品牌往往具備規模化運營經驗，能夠高效管理大量房源，符合納保中的數量、出租率等指標。
酒店系長租公寓的納保意願最低租房。這類品牌多由酒店集團延伸而來，核心優勢在於酒店式服務和靈活的租期選擇，而非長期保障功能，因此更傾向市場化運營，瞄準高淨值客群。還有部分夾在中間的中小型或新興運營商，由於資源有限、專案規模較小且政策對接能力不足，納保數量相對較少。
總體來看，市場化長租公寓納保呈現分化態勢：頭部企業納保數量較多，對保租房降價衝擊的抵禦能力較強；中小型及新興運營商納保進展相對滯後，受保租房降價影響更為明顯租房。
但一味納保並不是萬能之法，納保房源還需根據市場行情同步調整租金，並透過提升房源品質、增加增值服務等，維持出租率與競爭力租房。
做一部分人的“特定生意”
有業內人士認為，儘管保租房租金具有優惠，但受限於成本與標準化，戶型往往單一同質，裝修風格偏保守，缺乏個性與品質租房。而特色化公寓的空白正好能由市場化公寓填補。
市場化長租公寓的產品調性由市場供需與運營成本決定，可根據地段、房型、裝修標準等因素靈活調整租房。在戶型上，不受小戶型限制，可提供多種戶型和麵積選擇，滿足不同租客需求，如家庭居住、多人合租等。在裝修上，可打造主題式、高階化或特色化居住空間，如奧克伍德的寵物友好公寓、朗詩寓的電競主題公寓等，做一部分人的“特定生意”。
曾經，為快速複製走規模化路線，許多市場化長租公寓採用標準化戶型設計，以維持“高槓杆、高週轉、高負債”的運營模式——這是房地產特定發展階段的產物租房。進入後房地產時代，這種單一的標準化戶型產品正被價格更優惠的保租房取代。
保租房進一步降價，實則向市場釋放了兩個訊號：一是守住規模最大、最易標準化的基礎公寓產品，穩住基本盤租賃需求；二是倒逼市場化公寓品牌向精細化、高階化產品轉型，滿足多元化客群需求租房。
未來，長租公寓的客群定位將更加精準租房。品牌不再滿足於以年齡為標準對年輕群體進行粗放式劃分，而是深入洞察客戶特徵與真實共性。
長短租靈活結合
多數地區保租房租賃合同期限原則上不少於1年，最長不超過5年（如成都、深圳、上海等地），堅持為符合條件的住房困難群體提供長期、穩定的居住保障，短租則不符合政策的初衷租房。此外，部分承租人因特殊原因（如工作變動、家庭變故）不得不在合同期內提前退租，並承擔相應違約責任。這種介於長租與短租之間的過渡性需求，恰恰為市場化公寓品牌創造了租期靈活化的運營空間。
城家公寓提供“靈活住”模式租房，租期從1天到1年不等；萬科泊寓推出“隨心住”等產品；雅詩閣旗下品牌Quest、雅院等，提供長短租結合的酒店式公寓服務；上海城投寬庭推出“寬嵐”高階服務式公寓品牌，結合長短租提升資產收益率……
還有其他公寓品牌採取動態調整法，如樂乎公寓某專案，旺季時主動增加日租比例，淡季則會把短租房源下降到五分之一左右，極大提高公寓的入住率租房。
這兩年保租房供應進入加速期，克而瑞長租資料顯示，截至2025年第三季度核心八城（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都）長租公寓規模約143.13萬套，其中保租房有66.57萬套，佔比約47%租房。而上海、武漢、成都等城市保租房佔比超40%，上海甚至接近60%，預計今年佔比會更進一步。
這意味著，在保租房加速佈局與降價衝擊的雙重作用下，短期內市場格局難以改變，而租賃市場會走向“保障+市場”的雙軌分化，進入深度調整期，行業洗牌加速租房。
保租房降價表面上看似幫了倒忙，實則是國家投入租賃市場的一條“鯰魚”——既保障了最基礎的民生住房需求，又倒逼市場化長租公寓品牌提升產品質量、最佳化服務租房。因此，這對租賃市場的健康發展是一件好事，也將推動整個行業朝著產品品質持續升級的方向發展。
在租賃行業結構化調整階段，保租房托住了最基礎的居住需求，剩下的市場空白，反而給了具有一定市場規模、品牌力、運營水平的專業選手機會租房。浪越大，魚越貴。真正懂得掌舵的公寓品牌，或許早已設定好了市場航向，在風浪中驗證自身的長期價值。
