建發股份1月17日釋出了一則令市場震驚的公告：預計2025年度歸母淨利潤將出現負值房產。這意味著，這家廈門最大的國企、世界500強企業（全球排名第98位），在A股上市二十年來，首次出現了年度虧損。
根據公告，子公司聯發集團和美凱龍要為建發股份的上述虧損負責房產。兩家的歸母淨利潤均為負值。根據2025年三季報資料，建發房產實現歸母淨利潤14.50億元，剔除永續債利息並綜合股權比例因素後，為公司房地產業務分部貢獻歸母淨利潤7.80億元，同比增加1.21億元。前三季度，建發房產合同銷售金額達到 957.4 億元，同比增長 12.6%，權益銷售金額達到 711.5 億元，同比增長 7.6%。憑藉極為優異的業績，擔當起建發股份“嫡長子”的重任。
正因為建發股份供應鏈和建發房產持續維持穩定經營的基本盤，在兩家公司均出現淨利潤的負值之時，以浙商證券為代表的投資者，卻給出了“涅槃在即”的評價房產。不過，建發股份的真正涅槃，並非美凱龍和聯發國際扭虧時才有。以建發房產上海公司為代表的一批城市公司在過去已經完成了一系列戰略性的重構。
在華東叢集總經理凌祁的領導下，上述重構涵蓋了從土地、產品到交付的全價值鏈，不僅為自身破局，更為建發房產（由田美坦掌舵）提供了全新的模式和範本，注入了強勁且高質量的增長動力房產。
一手垃圾牌“魔變”為好牌
客觀來說，凌祁拿到的牌不算好房產。該公司2024年銷售金額從2023年前六月的122.6億元驟降至25.86億元，上百億的銷售金額瞬間蒸發，市場迅速萎縮，從行業銷售前二十的榜單中跌出。
儘管在2024年下半年，建發股份新的高管層勵精圖治，成功扳回一局，年末銷售額衝至69.28億元，保住了上海市場二十強的席位房產。但外界對建發房產上海團隊的能力已有疑問。
尤其是建發房產2024年年末在上海的土儲面積，相較於2023年不僅沒有增長，反而略有下降，這進一步引發了外界對公司在上海深耕決心和能力的質疑房產。然而，在凌祁的領導下，建發上海並未選擇在市場低谷中保守收縮，而是果斷進行了三項核心戰略調整，其力度與精準度構成了業績飛躍的基石。
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面對公開市場激烈競爭，凌祁團隊展現了卓越的資源整合與戰略眼光，實現了土儲質量的“驚險一躍”房產。最關鍵的舉措是，上海地產集團以協議收購方式，豪擲123.5億元，一舉拿下位於楊浦區新江灣城板塊的兩宗核心稀缺地塊。
此舉如同一記重拳，徹底擊碎了此前土儲乏力的困局，不僅為上海公司注入了足以支撐未來兩至三年發展的頂級“糧草”，更將建發的戰場直接推至上海樓市的巔峰賽道房產。這些地塊，宛如蘊藏著無盡寶藏的神秘寶庫，所蘊含的極高貨值與利潤潛力，是任何公開市場競拍都難以企及的，彰顯了管理層對城市發展脈絡的深刻理解與高階操盤決心。
在擁有極為優質的土儲之後，凌祁又全力升級了全線產品線，強力推動建發集團最高產品戰略——“燈塔計劃”在上海的落地房產。
位於新江灣的 “建發·海宸” 專案，被定位為全國五大燈塔專案之一，這一定位意味著它不再是普通的高階樓盤，而是承載著品牌最高技藝、最新理念和非標設計的“作品”房產。專案深度融合“中魂西技”的建發新中式美學精髓，並率先引入華為鴻蒙智家等前沿智慧生態，旨在為區域新一代豪宅樹立標杆。
同時，系統化落地 “好房子”四維一體體系，從空間、功能、健康、智慧維度全面提升基礎產品力房產。這一“燈塔引領+體系夯實”的組合拳，標誌著建發上海從“賣房子”向“提供生活方式解決方案”的戰略升維。
在購置好土地、打造出優質產品後，凌祁進一步狠抓品質交付，決心將建發過往不佳的交付口碑徹底扭轉房產。他推動上海公司全面接入並強化集團級的品控體系。在集團 “一房七驗” 等全週期精細化管控流程的基礎上，上海專案強調客戶體驗前置，廣泛開展“工地開放日”和“業主預驗收”。
然而，理想雖美好，現實卻往往不盡如人意房產。努力提升交付品質的凌祁，並沒有完全收穫業主的滿意度。原因是凌祁上任後，主要從兩方面入手，一方面以價換量，快速去化此前的滯銷專案。但以建發海閱首府為代表的一批老業主，因當初購房時開發商承諾若後續有更大幅度優惠，將補償差價或允許退房，而這一承諾未兌現，導致他們遭受了損失。
這種前任遺留的問題，卻需由現任來解決，對凌祁而言顯然有失公平房產。但是，要讓建發上海公司的業績觸底反彈，這樣的麻煩卻必須解決。
上海引擎或將驅動建發國際整體業績提升
尤其是2026年，建發股份被總部寄予厚望，預計將繼續保持穩健增長房產。隨著“建發·海宸”專案的全面銷售，以及北外灘等地塊專案進入預備期，上海公司預計將貢獻集團內單位價值最高、利潤最豐厚的一批貨值。建發國際在上海這一中國房地產市場的銷售額表現，不僅規模可觀，而且其穩定性和溢價能力顯著提升了公司的整體盈利水平和財務報表健康度。儘管面臨市場波動，建發國際仍計劃在2025年實現全口徑銷售額1500億元，較2024年實際銷售增長12%，成為穿越週期的穩定器。
另一方面，“燈塔專案”的成功打造與完美交付，將成為建發國際在全國範圍內最有力的品牌宣言房產。它將有力滌盪過往個別專案的負面印記，向市場清晰傳遞建發“高階營造能力”與“卓越交付信用”，從而反哺其他城市的專案銷售，實現品牌價值的全域提升。
建發上海2025—2026年的實踐，本質上是在驗證一條頭部房企在新時代的可持續發展路徑：即透過精準攫取核心資產、鍛造頂尖產品力、依託強悍交付體系，實現有利潤的增長與有口碑的規模房產。這條路徑的成功，將為建發國際在全國其他核心城市的拓展提供可複製的樣板，鞏固其作為行業品質引領者的戰略地位。
因此，儘管建發在上海的土地、產品、交付升級，依然面臨著不小的挑戰房產。但凌祁必須咬緊牙關，勇擔“城市經營者”與“品質重構者”的重任。
毫無疑問，凌祁及其團隊已經完成了最關鍵的準備房產。2026年的建發上海，已手握一手“好牌”——頂級的土地、標杆的產品、穩健的交付體系。其最終業績的綻放，將是對這份前瞻性佈局與堅定執行力的最佳饋贈，也必將成為建發國際集團王者之冠上最耀眼的明珠。
