保障性租賃住房的供應邏輯正在發生變化租房。
在深圳租房，南山區創智雲城，一棟原為辦公用途的高層建築，經改造後變身為744套人才公寓；在上海，三棟空置多年的辦公樓轉型為約1080套保租房，並作為底層資產成功發行全國首單“商改保”公募REIT……
從一線到二線，從老舊廠房到空置樓宇，從產業園區到核心城區，城市存量資產正在“變身”租房。克而瑞長租資料顯示，2026年上半年新開租賃專案中，改建類供給佔比同比提升了7個百分點。存量改造正在提速。
非居改租增多
近日，位於深圳南山區的創智雲城4棟A座，作為深圳首個採用“政府購置+非居改保+國企代建+運營一體化”模式的保障性住房專案全面投入使用租房。
這個原為辦公用途的高層建築改造面積超5萬平方米，除空中跑道、共享廚房、健身房、影音室等公共配套外，共有744套人才公寓，面積為43至60平方米，這類小戶型佔比超八成租房。上半年，該專案的出租率達到95%。
在上海，非居存量房屋改建為保租房專案開啟得更早租房。記者瞭解到，位於閔行的一處動遷居民安置社羣中曾有三棟長期空置的辦公樓，2017年，上海地產集團旗下的上海地產投資申請將該專案轉型為租賃住房，於2019年完成裝修改造並投入運營，共約1080套租賃住房。2022年9月，該專案被認定為保障性租賃住房。目前，該專案年均營業收入保持在5000萬元以上，出租率約94%。此後，該專案還作為底層資產之一，成功發行全國首單“商改保”公募REIT。
今年6月，北京新開的12個租賃專案中，位於昌平區的新黃浦·築夢城昌平矽谷SOHO店也為商改保專案，總房源454間，是當月體量最大的單體專案；在武漢，江大路163~171號的一棟8層灰色老樓也在進行翻修整改，未來將計劃改造成青年公寓租房。
從老舊廠房到現代公寓，從空置樓宇到居住空間，各個城市當前都在探索出一條條創新路徑，將閒置存量資產改造升級為保租房租房。這一部分供應所佔比重也同步擴大。
克而瑞長租統計資料顯示，在2026年上半年的新開租賃專案中，新建專案佔比為67%，但改建類的供給專案佔比則同比大幅提升7個百分點，達到33%租房。存量盤活節奏持續提速。
上海一家從事租賃住房運營公司的內部人士告訴記者，2025年上海推進商務樓宇更新提升的相關檔案釋出之後，商務樓宇改建為租賃住房進一步得到了政策支援，包括AMC（資產管理公司）等在內的各路資本都瞄準要將存量物業改為租賃住房，整體的市場供應有較為明顯的加速租房。
為什麼“非居改租”的租賃住房越來越多？在CBRE中國區戰略顧問部負責人肖偉看來，這本質上是城市存量時代的必然選擇租房。一方面，大量商辦樓宇空置率高企，業主持有壓力大，改造提供了一條資產盤活的出路；另一方面，核心城市保租房供給長期偏緊，尤其是適配新市民和青創青年的小戶型、近地鐵房源嚴重不足。
租客的反應也印證了這類產品的市場需求租房。“很快就沒了。”一位從上海市區搬到徐彙區保障房的新市民告訴記者，看過房子之後20天，工作人員就通知她直接選房，“電話裡就要選定，不然他們就會打給下個租客了。所以我立刻選了間適合的。”
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不只是“一張床”類的剛需，改善類需求也開始流向租賃市場租房。上海的韓女士為了陪讀，方便照顧兒子讀書，專門在學校附近租了一套房，“不想長途通勤送小朋友上學”。但因學區周邊房源緊俏，可選範圍有限，“陪讀房的居住體驗不算太好”。
“除了陪讀帶來的居住需求之外，受到當前居住觀念改變的影響，還有些想要改善居住條件但又不想背上高額房貸的需求，就會透過‘以租養租’的方式滿足更好的需求租房。這類需求也相對穩定。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，這兩類需求大概就覆蓋了家庭式租房的九成。
各型別需求穩定而持續地存在、增加之下，推動著源源不斷的供應被快速消化租房。
ICCRA住房租賃產業研究院釋出的資料顯示，2026年上半年，該機構重點監測的16個城市共新增房源103625間，其中保障性租賃住房新增約9.07萬間，佔比超八成租房。儘管供給在二季度集中釋放，但平均出租率不降反升，由一季度的90.34%提高至二季度的91.75%，說明畢業季、產業就業及人才安居需求具有韌性。
好物業難尋
這背後是政策端的持續鬆綁租房。自2025年起，監管層就曾多次提及“盤活存量商品房”，房地產市場的政策重心也逐步從過去單純的增量控制轉向存量盤活和最佳化。
近年來，各地嘗試的盤活存量、去庫存的舉措包括收購開發商未售新房、收購業主的二手房，以及將閒置和低效利用的非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，也即“非居改租”租房。
事實上，監管層對於“非居改住”的鬆動更早租房。2016年6月時，國辦就曾明確提出允許將商業用房等按規定改建為租賃住房；2021年的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》再明確支援將閒置和低效利用的非居住存量房屋改建為保租房。
2026年釋出的首份城市更新“十五五規劃”中又再度強調，“全面摸清城市存量資產資源底數”“盤活閒置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等”“最佳化保障性住房供給”等租房。
隨著房地產行業的調整，行業新發展模式的逐漸形成，業內認為，2026年上半年，住房保障政策正在發生系統性轉向，從“增量建設為主”全面嵌入“去庫存、穩樓市、擴內需”的宏觀經濟框架中租房。ICCRA住房租賃產業研究院也提到，過去十餘年，住房租賃行業主要依賴新建專案獲取房源，“十五五”期間，新增房源將更多來自城市更新和存量改造。
在這一政策的引領下，多個省市陸續出臺政策，包括北京海淀、珠海、武漢、中山、廣州、深圳、上海、內蒙古等地釋出細則，支援低效樓宇轉為保租房，並以此作為增加保租房供給的重要渠道租房。
但尋找到合適的存量進行改建並不是件容易的事租房。
上述國資租賃住房運營服務品牌內部人士也表示，選擇合適物業的核心標準第一個是產權清晰，需要有獨立的土地證和產證；其二，物業的區位和交通條件要較好，附近有租賃住房相關客群；其三是物業本身的條件如面積、進深等，考察其是否適合租賃住房租房。
在評估區位、交通、產權等因素之外，趙然還提及，若單層面積過大，例如1500平方米以上的物業，在改造過程中，可能會出現因進深過長從而導致出現暗房等問題，因此在辦公樓類的物業中會優先改造乙級及以下寫字樓；此外還需預判全生命週期現金流及未來退出機制等租房。
戴德梁行研究院副院長張曉端亦提醒，硬體設施裝置改造完成後，後續能否獲得穩定收益並持續發展，就需要有良好的專案運營管理能力租房。
“運營提升的重要考量是彌合產品與使用者期待之間的差距租房。”張曉端表示，隨著生活水平的提高，年輕人對居住空間和環境的要求也日益提升，這就要求租賃住房也要不斷提升最佳化產品，包括戶型結構、智慧設施、公共空間、提高人房比等，同時智慧服務、社羣運營在內的軟性的服務提升也至關重要。在市場波動中，靈活調整運營策略、提高專案運營效率則直接影響專案盈利。
