主管道堵塞，導致馬桶頻頻返水，不僅淹了自家，還滲到樓下鄰居家，最終發現是主管道堵塞裝修。在劃分責任時，物業認為，業主簽了《裝修承諾書》，因此這個損失的責任與物業沒有關係。那麼，《裝修承諾書》，是物業的“免責金牌”嗎？
2025年，無錫市錫山區一小區業主李某，偶然發現自家衛生間馬桶有汙水冒出，隨即向物業報修，物業上門檢視並初步處理後，汙水迴流進排汙口裝修。後李某又發現馬桶中有氣泡冒出，心中忐忑，便向物業建議疏通主管道。
幾日後，李某和愛人剛回到老家不久，就接到物業電話，稱其家中再次發生馬桶返水事故，造成大量汙水漫延並滲透到樓下住戶家中，遂連夜趕回家中裝修。在後續維修過程中，李某家中又再次有汙水冒出，直至物業最終敲開李某家中的管道檢修口，進行徹底維修後，才最終解決了問題。而此時李某夫婦早已心力交瘁，要求物業賠償此次事故造成的全部損失。
但物業辯稱，李某裝修完成後，物業方曾要求其出具《承諾書》，其中載明：裝修期間因考慮美觀問題，對廚房、陽臺水管檢修口未進行預留，物業在裝修期間已告知預留檢修口的用途裝修。若後期遇到管道堵塞等相關問題，本人承諾自行開孔解決，如未按承諾履行，將同意物業將其整改，由此造成的一切損失及後果將自行承擔。現李某將家中的下水管道檢修口封住，導致其無法透過檢修口進行維修，耽誤維修進度，李某自身也有責任，不應由物業承擔全部損失賠償責任。
雙方爭執不下，就此次事故造成的財產損失與物業協商無果後，李某訴至法院，要求物業賠償全部損失裝修。
無錫市錫山法院經審理認為，該案中，業主李某與物業公司存在合法有效的物業服務合同關係裝修。馬桶返水雖發生在李某家中，但系因主管道堵塞所致，相應的維護、修繕義務在物業公司。李某發現問題後，兩次均及時向物業公司報修，且提醒物業公司應當進行主管道疏通。物業公司在收到報修後，雖已上門維修，但未從根本上解決問題，導致再次返水，損失進一步擴大。
關於李某簽署的《承諾書》，法院認為存在3個問題：第一，該承諾書是業主裝修完成後物業才出示並提醒其簽訂的；第二，該承諾僅涉及廚房、陽臺水管，並未提及衛生間；第三，物業公司在維修過程中從未要求李某破牆開啟檢修口，反而是最後一次維修時，李某主動要求物業公司開啟檢修口維修裝修。因此，該《承諾書》尚不足以證明李某對相應損害的發生存在過錯。
最終，法院判定由物業公司承擔全部的賠償責任裝修。根據查明的各項費用具體情況，由物業公司賠償李某合計七萬餘元。
案件承辦法官表示，根據《民法典》相關規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全裝修。縱觀該案，事故發生全過程可見，物業公司雖履行了日常的基礎維護義務，但對於業主多次報修反饋的問題並未引起足夠重視，未能從根本上解決管道堵塞問題，最終導致損失發生。
此外，在業主入住後，物業公司為減輕自身管理責任，要求業主在其事先擬定的《承諾書》上簽字，在事故發生後，物業公司又以該《承諾書》作為免責依據提出亦屬不妥裝修。物業公司作為小區服務單位，就業主在裝修過程中應當注意的事項以及相關禁止性規定，在業主向物業公司報備裝修時就應當提出，至遲也須在裝修過程予以提醒，而非在業主裝修完畢後，要求其簽訂固定格式的《承諾書》。事實上，該《承諾書》也不足以減輕甚至免除物業公司應當承擔的管理責任。
法官表示，物業服務企業作為小區公共設施、公共區域的管理服務主體，應當切實提高服務意識、強化服務能力，主動履行對小區公共管道、公共設施等共有部分的維修、養護、管理義務，這是法定責任，也是合同義務裝修。物業服務企業若疏於履行自身服務職責，不將精力放在提升服務水平上，反而試圖透過讓業主簽訂承諾書的方式轉嫁自身責任、免除法定管理義務，既違揹物業服務的初衷，也不符合法律規定。
同時，也提醒業主在居住和裝修過程中，積極配合物業的合理管理工作，發現公共設施問題及時反饋，與物業共同營造安全、舒適、和諧的居住環境裝修。唯有物業切實履職、業主積極配合，才能讓小區成為真正的安居之所。
揚子晚報/紫牛新聞記者 張建波
校對 王菲
