觀點指數 快遞服務標準邁入國際化，高新產業帶動物流提質擴容2026年5月倉儲指數落入收縮區間，行業短期執行承壓，物流業景氣指數重回擴張區間，行業景氣度分化倉儲。高階製造業物流需求高增，成為行業核心增長動能。政策端，快遞領域首個ISO國際標準機構落地，保稅物流、多地產業扶持政策密集釋出，行業政策體系持續完善。
海外物流基建賦能品牌出海，產融聯動深化產業協同5月國內倉儲租賃市場執行平穩，租金、空置率小幅回落，區域行情略有分化倉儲。頭部物流企業持續佈局東南亞、拉美海外基建，“物流基建+品牌出海”模式逐步成熟。同期產融、產企合作相繼落地，產業協同不斷加深。國內多處跨境智慧物流節點投運，智慧裝備廣泛應用，有效提升通關與倉儲的作業效率。
航空物流樞紐佈局佔優，行業資本化呈現結構性分化期內，頭部物流企業集中佈局航空物流、多式聯運樞紐，並拓展高階倉儲業態倉儲。行業資本化呈現明顯分化，傳統跨境物流企業受貿易環境影響，上市節奏放緩；智慧倉儲服務商憑藉穩健的基本面，資本化推進更為順暢。倉儲領域融資模式持續豐富，供應鏈金融等工具落地，資產證券化與產業融資節奏穩步加快。
倉儲REITs分紅韌性凸顯，機構間創新產品拓寬發行路徑2025-2026年，倉儲物流REITs整體執行平穩，分紅比例與年化分派率維持合理區間，資產抗週期能力突出倉儲。國內京東產發聯合高和資本首單倉儲類機構間REITs成功發行，外高橋暫停公募REITs，轉而選擇資產支援專項計劃開展擴募工作，行業資產證券化形成多元格局。此外倉儲物業交易、海外物流併購相繼落地，行業資本化與輕量化轉型趨勢持續深化。
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快遞服務標準邁入國際化倉儲，高新產業帶動物流提質擴容
2026年5月份倉儲指數為49.6%，環比回落1.4個百分點，執行至收縮區間倉儲。受此影響，倉儲行業短期經營有所承壓，業務量、設施利用率、平均庫存週轉次數等分項指標同步下行，倉儲業務增速放緩、貨物週轉效率降低，行業庫存水平隨之有所抬升。
從先行指標來看，新訂單指數在擴張區間內繼續上行，業務活動預期指數也升至較高景氣區間，反映出倉儲市場需求仍具備增長基礎，企業對後續市場走勢保持樂觀倉儲。結合行業基本面判斷，在新動能產業穩步發展的帶動下，倉儲行業後續有望逐步迴歸平穩執行狀態。
資料來源：國家郵政局、中物聯倉儲，觀點指數整理
2026年5月份，中國物流業景氣指數為50.3%，較上月上升0.6個百分點，重回擴張區間倉儲。除主營業務利潤指數、業務活動預期指數以外，其餘分項指數環比均出現回升。當月業務活動預期指數達55.9%，持續處於高景氣區間，行業企業對上半年市場整體判斷偏向積極。
市場需求呈現明顯的結構性分化，產業物流增長動力充足，民生物流需求保持平穩執行倉儲。工業領域中，新能源汽車、電子元器件、交通運輸裝置製造等高階製造產業產銷態勢良好，持續拉動配套物流需求增長；民生消費物流穩步擴容，產業鏈上下游銜接順暢，協同運轉效率持續改善。
累計資料顯示，2026年1-4月全國工業品物流總額同比增長5.6%，對全社會物流總額增長貢獻率達74%，是支撐行業平穩執行的核心力量倉儲。其中高階製造相關物流需求表現突出，高技術製造業物流相關增速連續多月保持在10%以上，成為推動倉儲物流行業規模擴容、結構最佳化的重要驅動力。
政策層面，據觀點指數不完全統計，本期共計梳理4項重點政策倉儲。國家層面出臺多項配套舉措，從金融支援、基礎設施升級、行業標準建設等維度發力，全方位推動現代倉儲物流體系提質增效。
6月2日，國際標準化組織（ISO）創新物流技術委員會快遞服務標準委員會在浙江杭州揭牌成立，委員會秘書處設於中國倉儲。該機構是全球快遞領域首個專屬國際標準化組織，也標誌著我國正式牽頭參與全球快遞服務規則、技術標準與服務規範的制定工作。
該機構的設立，將助力搭建便捷、高效、安全、具備強韌性的全球快遞網路，同時為國內物流企業出海佈局、跨境供應鏈協同、國際物流業務規範化運營提供標準支撐，進一步提升我國物流行業在國際領域的規則參與度與行業影響力倉儲。
同期，海關總署印發《關於促進綜合保稅區擴能提質的若干措施》，聚焦保稅物流體系升級，明確支援依託綜合保稅區建設大宗商品集疏運及專業儲運基地，有序開展能源、礦產品等品類的儲存、中轉、分撥業務倉儲。相關舉措進一步完善大宗商品跨境倉儲物流配套體系，提升物資流通效率，保障產業鏈供應鏈穩定執行。
地方層面也陸續出臺專項政策，從基礎設施建設、智慧化改造、市場主體培育、要素保障等方面推動現代物流產業高質量發展倉儲。《上海市現代物流發展“十五五”規劃》提出將強化基礎設施支撐，完善多式聯運轉運體系，加快物流業數字化、智慧化、綠色化轉型步伐。
《上海市培育交通物流經營主體實施方案》同步提出，圍繞物流基礎設施建設、工業用地保障、智慧倉儲升級、多式聯運體系完善四大方向，透過規劃引導、用地支援、資金激勵等方式，補齊區域物流基礎設施短板倉儲。
成都市釋出《成都市支援現代物流產業鏈高質量發展政策措施》，重點支援物流鏈主企業培育、供應鏈數字化平臺搭建、智慧物流裝備迭代，推動本地物流產業向規模化、智慧化、叢集化方向發展倉儲。
總體而言，我國在快遞國際標準領域取得階段性突破，疊加保稅物流、地方產業扶持政策相繼落地，已形成“國標引領、國家賦能、地方落地”的多層級政策體系，為物流企業出海、智慧倉儲建設、產業鏈配套升級築牢發展基礎倉儲。
海外物流基建賦能品牌出海倉儲，產融聯動深化產業協同
期內，全國倉儲物流租賃市場整體執行平穩，各項核心指標小幅波動，整體變動幅度較小倉儲。據物聯雲倉資料顯示，5月全國倉儲平均租金為23.13元/㎡·月，環比略有回落；同期全國倉儲空置率為16.39%，同樣出現環比微降。
資料來源：物聯雲倉倉儲，觀點指數整理
從重點城市表現來看，41個重點監測城市倉儲平均租金為23.17元/㎡·月，環比下降0.02%；空置率15.67%，環比下降0.04個百分點倉儲。區域市場呈現小幅分化的特徵，深圳租賃需求保持活躍，租金環比上漲0.08%，漲幅位居前列。
而濟南區域需求逐步釋放，倉儲去化速度加快，空置率環比下降0.18個百分點，為當期降幅最大的城市倉儲。全國倉儲供需格局保持穩定，未出現大幅漲跌，區域需求差異成為行情分化的主要原因。
期內，頭部物流資產運營企業及物流服務商持續加碼海外倉儲與供應鏈基礎設施建設，重點佈局東南亞、拉美兩大出海核心區域，搭建本土化供應鏈體系，為國內製造企業、跨境品牌開展全球化經營提供支撐倉儲。
5月29日，京東產發與新加坡家族企業曹寶記簽署戰略合作備忘錄，雙方圍繞東南亞農食品供應鏈領域開展深度合作倉儲。根據規劃，兩家主體將聯合發起設立東南亞食品供應鏈基礎設施基金，重點佈局區域冷鏈倉儲、普通幹倉及食品配套供應鏈資產，搭建現代化的食品供應鏈基礎設施網路，完善東南亞生鮮、食品品類跨境物流配套。
京東產發同時與致歐科技達成戰略合作，內容涵蓋海外倉建設運營、跨境供應鏈技術落地、跨境零售協同三大方向倉儲。雙方共同打造“基礎設施運營和國貨品牌出海”商業模式，依託海外倉儲網路，承接品牌海外倉儲、分撥、本地配送等服務，打通國內生產端與全球消費市場的流通鏈路。
5月28日，阿里旗下跨境電商平臺速賣通AliExpress與巴西郵政簽署合作諒解備忘錄，進一步深化在巴西市場的業務佈局倉儲。雙方將協同完善當地偏遠區域末端配送網路，最佳化客戶服務體驗，並依託巴西50美元以下跨境商品免稅政策機遇，採用周度多班包機模式，提升區域跨境清關效率，健全拉美地區跨境物流履約體系。
同期，象嶼集團與凱輝基金在廈門簽訂戰略合作協議，合作聚焦產業投資與實體產業賦能兩大方向倉儲。結合象嶼集團的供應鏈產業基礎與凱輝基金的全球化投資資源，雙方將對接海內外產業專案、推動企業管理升級、共建產業生態，持續深化物流供應鏈領域的產融合作。
京東集團與三一集團也達成全域戰略合作，範圍包括海外供應鏈搭建、倉儲物流配套、企業智慧化轉型、線上協同銷售等板塊倉儲。雙方攜手推動高階裝備製造業與現代物流服務業融合發展，助力三一集團升級全球供應鏈體系，拓展工程機械海外市場。
現階段透過產業基金合作、本土主體聯動、戰略簽約等多種方式持續完善海外物流佈局，“海外倉+國貨品牌”運營模式逐步走向標準化，成為國內品牌出海的重要配套載體倉儲。
本月產業賽道專案表現方面，雄安綜合保稅區、京東物流（陵水）智慧物流港等國內跨境智慧物流節點集中投運，智慧裝置大幅提效跨境履約倉儲。
5月21日，雄安綜合保稅區國際空港跨境物流雙向通道正式啟用倉儲。園區跨境電商保稅倉配備智慧分揀線、自動封箱機、智慧貼單機等裝置，單條流水線高峰時段每小時可處理包裹2000件；監管區域佈設智慧查驗裝置、X光檢測儀、放射性檢測儀，同時配套專用檢疫用房，可滿足進境動植物檢疫相關要求。園區可全面承接跨境電商9810出口業務，提供集貨、分揀、報關、空運全流程服務，整體通關效率提升50%以上。
5月27日，京東物流（陵水）智慧物流港正式開園倉儲。專案依託海南自貿港零關稅、低稅率、簡稅制的政策優勢，同步承接海南熱帶農產品出島上行與跨境電商進口業務。園區打造集預冷、分級、打包、直髮於一體的全流程冷鏈服務體系，落地瓊東南“211”時效標準，可實現同城上午下單、當日下午送達的履約服務。
本月運營模式創新觀察方面，東莞麻涌菜鳥跨境倉本月正式投產，主要服務速賣通、阿里國際站跨境業務倉儲。園區部署60臺菜鳥自研ZeeBot攀爬機器人，裝置可獨立完成地面搬運、立體倉儲存取等全流程作業，解決了傳統自動化倉儲裝置作業環節割裂的問題。對比傳統人工倉庫，專案人工作業效率提升至原有的2倍；相較於CTU等傳統自動化倉儲方案，整體運營效率提升20%-30%。
航空物流樞紐佈局佔優倉儲，行業資本化呈現結構性分化
報告期內，共錄得6起投資事件相關動態，國內頭部物流企業持續佈局航空物流、多式聯運核心樞紐，依託空港區位優勢搭建綜合物流體系，同時拓展高附加值倉儲業態，推動物流服務向高階化、一體化方向轉型倉儲。
5月15日，鄭州航空港京東合作物流產業園規劃對外發布倉儲。專案選址鄭州航空港經濟綜合實驗區，總建築面積25.95萬平方米。根據公示效果圖及相關資訊，京東物流已確定入駐，專案將打造集倉儲、分撥、配送於一體的航空貨運園區，進一步完善中部地區空港物流配套。
5月28日，航發京東智慧物流園正式開工，專案總投資30億元，緊鄰武漢天河國際機場，空港區位優勢顯著倉儲。園區規劃建設集智慧分揀、數字倉儲、供應鏈管理、區域分撥、電商服務於一體的智慧物流體系，建成後單日貨物吞吐量可達1萬噸，將有效提升華中地區航空物流的智慧化與集約化運營水平。
順豐中原多式聯運國際樞紐專案已進入主體施工階段，總投資15億元倉儲。專案依託鄭州航空港空、鐵、陸綜合樞紐條件，搭建空鐵、空陸、公鐵聯動的多式聯運集散體系。園區將搭載AGV機器人、智慧機械臂、AI演算法等智慧設施，建設立體化無人倉儲中心，助力中原區域物流高效運轉。
5月17日，順豐控股拓展高附加值倉儲賽道，計劃在香港設立專業黃金倉庫，分割槽打造高階資產保管與貴金屬儲存專區，依託自身成熟物流網路與專業安保能力，切入高利潤、高壁壘的高階倉儲領域，實現業務橫向提質升級倉儲。
此外，當前物流行業資本化呈現結構性分化的特徵倉儲。受國際貿易環境影響，傳統跨境物流企業業績波動明顯，上市推進節奏受阻；而聚焦智慧物流、場內物流解決方案的企業，依託穩健經營表現，資本化工作推進相對順利。
諾力股份控股子公司中鼎智慧成功遞交港股上市材料，公司主營倉庫管理系統（WMS）、倉庫控制系統（WCS）、柔性製造系統（FMS）及數字孿生平臺等智慧物流解決方案，賽道成長性突出倉儲。
企業經營層面持續穩健增長，2023-2025年總收入從16.95億元增至18.82億元，淨利潤由0.78億元提升至0.97億元，淨利率同步提升0.6個百分點；2025年智慧場內物流解決方案收入17.87億元，佔總營收的95%，主業聚焦度高、盈利質量穩定，凸顯智慧物流賽道的發展韌性倉儲。
本期行業融資活動較為活躍，多家頭部上市物流企業透過中期票據、可轉債等多元化融資工具籌措資金，主要用於倉儲園區運營、存量專案升級、船舶購置、行業併購等領域，夯實企業的運營基礎倉儲。
具體來看，寶灣物流20億元中期票據獲得註冊批覆，將重點用於倉儲園區運營與專案拓展，強化高標倉網路佈局；中儲發展落地2026年首期併購類中期票據，助力倉儲物流行業資源整合，提升網路協同效率；中谷物流擬發行不超過30億元可轉債，資金專項用於集裝箱船舶採購，擴充水運物流運力，支撐江海聯運倉儲體系建設倉儲。
5月28日，義烏匯商冷鏈物流、浙江稠州商業銀行、懂鮮帝控股完成供應鏈金融三方合作簽約，創新“倉儲監管+資料驗真+銀行授信”的冷鏈倉儲供應鏈金融模式，由稠州銀行提供貨物質押融資服務，匯商冷鏈依託WMS系統對質押貨物實施動態監管，有效解決冷鏈倉儲企業的融資難題倉儲。
深耕智慧製造配套、智慧物流技術服務的企業，憑藉紮實的基本面與高成長性，資本化程序更為順暢倉儲。同時，行業間接融資渠道持續拓寬，頭部企業透過各類債券工具持續補血，為產能升級、併購整合提供充足的資金保障。
倉儲REITs分紅韌性凸顯倉儲，機構間創新產品拓寬發行路徑
2025至2026年，國內倉儲物流行業整體進入存量競爭階段，市場租賃端持續承壓，各地新增倉儲供應集中釋放，加上存量物業體量龐大，行業競爭氛圍有所加劇倉儲。在此背景下，倉儲物流公募REITs作為對接資本市場的重要載體，整體運營保持穩健，分紅體系日趨成熟，充分展現了優質倉儲資產的抗週期特徵。
據觀點指數統計，現階段倉儲物流REITs現金分派比例穩定在94%—100%區間，絕大多數產品均按照規則將當期可供分配現金流進行全額派發，分紅落地執行率處於較高水平，投資者收益兌現具備較強的保障倉儲。
從收益水平來看，倉儲物流公募REITs年化分派率集中在3.6%—5.7%區間，整體回報水平保持平穩倉儲。其中，中金普洛斯、華安外高橋、中航易商等市場關注度較高的頭部標的，年化分派率持續位居板塊前列。
長期穩定的分紅表現，直觀反映了高標準倉儲物業具備現金流穩定、租戶結構優質、租約週期較長等核心特質，也印證了核心區域高標倉儲資產在資本市場中的長期投資價值倉儲。
期內，京東產發聯合高和資本共同發起設立的京東高和現代化基礎設施機構間REITs正式完成發行，這也是國內市場首單專注於倉儲物流賽道的機構間REITs產品倉儲。該專案總投資規模約42億元，底層資產選取京東產釋出局在崑山、南京、成都、德陽四座城市的智慧物流園區，均為當地區位條件優越、運營成熟的核心倉儲基礎設施。
當前國內公募REITs監管體系不斷完善，稽覈標準持續收緊，專案申報門檻有所提高，同時上市稽覈週期明顯拉長，一定程度上放緩了行業存量倉儲資產的盤活節奏倉儲。
而本次機構間REITs的成功落地，打破了傳統公募REITs單一發行渠道的限制，為倉儲物流企業盤活重資產、推進輕量化運營開闢了全新路徑倉儲。該類產品與公募REITs形成互補，豐富了行業資產證券化工具箱，成為現階段倉儲存量資產處置與資金回籠的重要補充方式。
面對公募REITs擴募稽覈趨嚴的行業環境，頭部園區運營企業也主動調整存量資產盤活策略倉儲。外高橋此前計劃將旗下倉儲及廠房資產注入華安外高橋REITs，涉及W5-3倉儲設施9.6萬平方米、F18廠房設施14.68萬平方米。
後續企業終止原有注入方案，轉而選擇資產支援專項計劃開展擴募工作，落地中信建投-外高橋集團持有型不動產資產支援專項計劃，完成存量資產的盤活倉儲。
這一轉變也標誌著國內倉儲物流資產證券化格局發生了變化，行業逐步從單一依賴公募REITs，轉向“公募REITs+ABS專項計劃”並行的多元化發展模式，不同型別資產可根據自身條件匹配對應的融資工具倉儲。
5月11日，東百集團釋出公告，擬以3.35億元轉讓北京亦莊物流專案，交易受讓方為京東旗下投資平臺倉儲。該專案總建築面積約5.83萬平方米，地處核心城市區位，入駐企業包含小米、京東、生生物流等多家市場主體，整體運營狀態穩定。
資料顯示，專案運營至今累計實現稅前淨利潤1.51億元，現金流基礎紮實倉儲。本次產權轉讓，也是行業發展趨勢的縮影，頭部物流企業持續加大核心城市高標倉儲資產整合力度，不斷最佳化全國倉儲網路佈局。
國際物流領域迎來重大併購動態，由FedEx（聯邦快遞）牽頭的私人投資者財團達成收購協議，將以78億歐元全現金方式收購波蘭上市快遞公司InPost倉儲。InPost深耕歐洲市場，在非上門配送末端物流領域增長勢頭迅猛。
本次收購將幫助FedEx以輕資產模式快速切入歐洲末端物流賽道，獲取成熟的海外末端基礎設施網路與運營體系，完善全球化物流服務佈局倉儲。隨著多元化資產證券化模式持續成熟，疊加海內外市場聯動加深，倉儲物流行業將進一步加速輕量化轉型。
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